근저당권 설정 방법 및 비용, 기간, 절차 총정리(필요 서류는?)

근저당권 설정방법에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 근저당권 설정방법, 근저당 설정비용, 근저당 설정 기간, 근저당권 설정 절차에 대해 알아보겠습니다.

근저당권 설정이란?

일단 근저당권 설정이 무엇인지 알아보겠습니다.

근저당이란 쉽게 이야기하면 어떤 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것인데요.

부동산을 매매할 경우라면 잔금을 치루는 시점에 매도인은 근저당을 전부 해결하고 매수인에게 넘겨주어야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 매매가 이루어 않는 경우들이 많기 때문에 반드시 근저당에 대한 내용이 전부 말소되었는지 확인하고 매수하는 것이 중요합니다.


전세나 월세로 들어가는 경우 근저당이 중요하는 이유는 근저당의 금액에 따라서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길수도 있기 때문입니다.

전세나 월세의 임대차계약서를 작성하기 전에 반드시 등기사항전부증명서(등기부등본)을 확인해보면 근저당에 대한 내용을 확인할수 있습니다. 등기부등본 근저당권설정을 확인하려면 을구의 '등기목적'란을 확인하면 되니 참고하세요.

근저당권 설정이란?

 

 

등기부등본 발급 방법에 대해 궁금하면 다음 글을 참고하세요.

등기부등본 발급 방법에 대해 알아보자

근저당이 임대차계약을 맺는 주택에 몇 %나 설정이 되어 있느냐에 따라서 보증금을 돌려받을수도 돌려받지 못할수도 있기 때문에 이점을 잘 확인해야 한다는 점 유의하시길 바랍니다.

 

 

• 근저당 설정 효력

근저당 설정 효력에 대해 알아보겠습니다.

근저당권은 채권최고액의 범위 안에서 설정계약에서 정하여진 피담보채권을 담보하는데요. 여기서 최고액은 목적물로부터 우선변제를 받는 최고 한도액을 의미합니다. 따라서, 확정된 피담보채권액이 최고액을 초과하더라도 근저당권자는 최고액까지만 우선 변제를 받을 수 있게 됩니다.

또한 채권의 최고액은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상을 포함하는데요. 최고액의 범위 내이면 지연이자를 1년 분에 한정할 필요는 없으며, 근저당권 실행의 비용은 최고액에 포함되지 않는다는 점 유의하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

근저당 설정 기간

근저당이 있는 채권의 존속 기간에 대해 알아보겠습니다. 근저당이 있는 채권을 근저당부 채권이라고 하는데요.

근저당부채권은 소멸시효 중단 사유가 없는 한 설정 등기일로부터 10년이 경과하면 소멸시효가 완성됩니다. 근저당권의 피담보채권에 변제기가 존재하는지, 존재한다면 그것이 언제인지는 불분명하다고 하더라도, 근저당권 설정 등기가 마쳐진 날을 기준으로 하더라도 10년이 경과하면 해당 채권은 시효로 사라지게 됩니다. 전세 근저당 설정이 되어있는 경우도 마찬가지이니 참고하시길 바랍니다.

 

 

근저당 설정비용

근저당 설정비용에 대해 알아보겠습니다. 일반적으로 근저당 설정 시 필요한 비용에는 등록세, 교육세, 국민주택채권매입, 법무사수수료 등이 있는데요. 각 항목별로 어느 정도의 비용이 부과되는지 알아보겠습니다.

• 등록세

등록세의 경우 근저당 설정금액의 0.2% 정도가 부과됩니다. 또한 담보대출의 경우 근저당설정액은 대출신청금액의 120%~140% 사이로 형성이 되니 참고하시길 바랍니다.

 

• 교육세

교육세는 등록세의 20% 정도가 부과됩니다.

 

• 국민주택채권매입액

국민주택채권매입액은 설정금액의 1.0%가 부과되며, 설정금액이 1천만원 미만인 경우는 면제되니 참고하시길 바랍니다.

 

• 법무사수수료

법무사수수료는 법무사협회에서 정한 소정의 수수료 등초본 열람료 등이 포함되는데요. 이는 법무사마다 비용이 상이하니 직접 법무사 사무소에 문의하는 것이 정확합니다.

 

 

 

 

 

 

근저당권 설정방법

근저당권 설정방법 및 필요 서류에 대해 알아보겠습니다.

• 근저당설정 서류

근저당설정에 필요한 서류에 대해 알아보겠습니다.

일단 필요서류에는  근저당설정계약서, 인감증명서, 위임장, 등기권리증, 등기신청서류, 영수필확인통지서, 등기수수료(인지대)가 있는데요.

참고로 등록세는 설정하고자하는 채권최고액의 2%이고, 교육세는 등록세의 10%입니다. 등기신청서는 본인이 직접 작성하거나 법무사에 의뢰할수 있고요, 등기당사자가 아니면 법무사를 통해서 많이 등기를 하실 수 있습니다.

 

 

• 근저당권 설정 절차

근저당권 설정 절차는 다음과 같습니다.

1. 근저당설정계약서 작성하기

이때 인감도장을 날인하여 작성하시면 됩니다.

 

2. 부동산의 해당 시,구,군청 세원과로 가서 등록세 고지서를 발급합니다. 근저당설정계약서를 지참하셔야 한다는 점 유의하시길 바랍니다.



3. 국민주택채권은 근저당 설정금액의 1/100을 구입하셔야 합니다. 법원 안에 있는 은행으로 가시는 것을 추천드립니다. 바로 매각한다고 하면 수수료만 지불하면 됩니다.

단, 국민주택채권 구입시 구입자명은 부동산 소유주명의로 구입해야하며, 위 2에서 발급받은 등록세를 은행에 납부하시면 됩니다.

4. 근저당설정하려는 부동산의 필지 당 대법원증지 2,000원 구입합니다. 이때 등기권리증을 찾으러 다시 오지 않으려 등기용 우표1회분을 구입하면 두번 걸음을 하지 않아도 되니 참고하세요.

5. 근저당등기 신청서와 위의 서류들을 함께 제출하시면 됩니다.



  위 서류들을 순서에 맞춰 정돈하여 제출하면 등기공무원이 검토하며 부족한 부분을 요구하며 근저당 설정이 완료됩니다. 보통 날인이나 간인이 빠졌을 경우도 있기때문에 양 당사자의 인감도장이 있으면 접수 신청에 실패할 경우가 없게 되므로 지참하는 것이 좋습니다.

 

 

 

• 근저당권 설정 방법

근저당 설정은 근저당 설정자(물건소유자)와 근저당권자(돈을 빌려주는 사람)의 상호계약에 의해 이루어집니다. 근저당 설정계약서를 작성하여 빌려주는 금액, 이자율,지연이자율,근저당을 설정하는 목적물이 무엇인지 특정하고 기명날인하여 계약서를 작성하면 됩니다.

이렇게 작성 된 근저당설정계약서를 원인서류로 하여 관할등기소에 근저당 설정등기를 신청하면 등기소에서 해당 부동산에 근저당 설정등기를 등재하면 이로써 완벽하게 근저당 설정이 완료됩니다.

 

 

 

 

자동차 근저당 설정에 대해 궁금하시면 아래 글을 참고하세요.

자동차 근저당 설정 비용 및 확인 방법 알아보자(근저당 해지 안하면?)

 

주택임대사업자 말소에 대해 궁금하시면 아래 글을 참고하세요.

2023 주택임대사업자 말소 사유, 방법, 불이익 알아보기

 

 

 

다음 글 주제는 근저당설정 해지 방법, 근저당권설정계약서 입니다. 감사합니다.