불법건축물 이행강제금 계산/부과기준/주의사항 총정리! (양성화)

불법건축물 이행강제금에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 불법증축 이행강제금 계산, 불법건축물 이행강제금 부과기준, 불법건축물 이행강제금 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 글 하단에 불법건축물 해결방법도 포함되어 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

불법건축물 이행강제금 부과기준

불법건축물 이행강제금 부과기준에 대해 알아보겠습니다. 다음 조건에 해당하는 건축물이 불법건축물에 해당됩니다.

 

1) 베란다 확장

일반적으로 주택가를 돌아다니다 보면 쉽게 확인이 가능한 형태입니다. 건축을 할 때는 "일조권 사선 제한"이라는 것이 있는데요. "일조권 사선제한"을 쉽게 설명하면, 주변 주택들에게 남쪽으로부터 햇빛을 받을 권리를 보장해주기 위해 만들어진 규정으로 이해하시면 됩니다.

보통 건물들을 보면 건물이 위로 똑바로 올라가는 것이 아니라, 건물 윗부분이 계단 형태로 꺾이면서 올라가는 것을 많이 보았을 겁니다. 이렇게 건축을 함으로써 건축물 주변 주택들이 햇빛을 잘 받을 수 있도록 일조권을 보장해주는 것입니다.

 

그런데 이러한 규정이 주변 주택 소유자한테는 좋겠지만, 건물주 입장에서는 이 꺾인 부분을 활용하지 않는 것이 매우 아깝게 느껴질 것입니다. 그래서 건물주가 이 부분을 준공 이후에, 새시 등을 설치하여 확장해서 불법적으로 베란다로 활용하는 경우가 많이 있습니다.

2) 무단 용도변경

근생이나 주택부분을 혼용해서 건물을 지은 경우, 근생 부분을 준공 후에 주택 용도 등으로 바꾼 후에, '분양' 또는 '매각'하는 경우가 많이 있는데요. 뿐만 아니라, 건물주가 임대수익을 높이기 위해, 불법으로 주택으로 변경하여 임대를 놓는 경우도 많이 있습니다.

 

3) 시설물 변경

고시원 및 다중주택 등은 각 호실 별로 개인 취사시설 설치가 불가능합니다. 그런데 개별 호실에 불법으로 개인 취사시설 들을 집어넣은 경우입니다.

 

4) 세대(방) 쪼개기

흔히 택지지역 같은 곳은 다가구 주택 등을 지을 때 양호한 주거환경을 위해 '가구수'를 따로 제한하는 경우가 많이 있습니다. 그런데 건축주 입장에서는 가구수가 너무 적다 보니 본인이 지불한 토지비 및 건축비에 비해 임대수익이 적을 수밖에 없습니다. 그래서 건축주는 기존 투룸이나 쓰리룸 등을 준공 이후에, 방을 여러 개로 만들기 위해 원룸 등으로 방을 쪼개는 불법행위를 하는 경우가 많이 있습니다.

 

 

5) 면적의 초과

다가구 및 다세대는 연면적 660㎡ 이하, 다중주택은 연면적 330㎡ 이하로 건축을 해야 합니다. 그런데 이러한 면적 기준을 초과하여 건축한 경우입니다.

 

 

6) 무단 증축

옥상에 옥탑방 등을 추가로 만들거나 1층 필로티 주차장 부분에 샌드위치 패널 등을 사용하여 원룸, 창고, 사무실 등을 추가로 증축하여 임대를 주는 경우입니다.

 

그러면 이러한 불법건축물이 적발되는 과정에 대해 알아보겠습니다.

1) 담당공무원이 직접 조사/발견

담당공무원이 현장을 직접 둘러보고 조사하여 발견한 경우입니다. 최근에는 신축건물에 대해서 다른 시군구 공무원들이 교차적으로 검사를 하기 때문에, 위반건축물 적발이 더욱 잘 되고 있다고 봐야 합니다.
 

2) 위성사진

매년 건물에 대해서 전국적으로 위성촬영을 하게 됩니다. 그 이전 연도와 비교해서 달라진 건물들을 적발합니다.
 

3) 불법건축물 민원 제기 및 신고

내부 및 외부의 주변 사람들이 불법건축물로 직접 민원 신고하는 경우입니다. 대다수의 불법건축물이 민원 및 신고에 의해 적발이 된다고 보시면 됩니다.

 

 

 

 

위반건축물 이행강제금 계산 방법

불법건축물 이행강제금이 부과되는 건축물은 하단의 경우 중 하나를 만족하면 됩니다. 경우 별 위반건축물 이행강제금 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우, 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우

「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1㎡의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 아래에서 정하는 비율을 곱한 금액을 이행강제금으로 부과합니다.

구분 비율은 경우에 따라 다른데, 다음과 같습니다.

• 건폐율을 초과하여 건축한 경우 100분의 80
• 용적률을 초과하여 건축한 경우 100분의 90
• 허가를 받지 아니하고 건축한 경우 100분의 100
• 신고를 하지 아니하고 건축한 경우 100분의 70

 

 

2. 이외 기타 위반건축물
 
「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 아래에서 정하는 금액을 이행강제금으로 부과합니다.

 

 

• 불법건축물 이행강제금 부과횟수

불법건축물 이행강제금 부과횟수에 대해 알아보겠습니다.

불법건축물 이행강제금 부과횟수는 작 지역지자체 조례마다 다르게 되어 있는데요. 어느 지역에는 시정기간까지 1년에 1번씩 부과 하거나 1년에 2번씩 부과 하는 경우도 있습니다.이는 연면적기준에 따라 달라질수도 있습니다.


건축법에서는 이행강제금을 부과횟수가 5회가 넘지 않는 범위에서 조례로 부과횟수를 정할수 있도록 위임했습니다. 그래서 위반건축물 이행강제금 5년만 내고 버티는 경우도 많았습니다.

하지만 소규모주택에 대한 이행강제금 수위가 낮아 소규모주택의 경우 이행강제금을 부과횟수 제한없이 계속부과 될수있도록 개정되었습니다.

 

 

 

 

불법건축물 해결방법

불법건축물 해결방법에는 대표적으로 불법건축물 양성화가 있는데요. 아래에서 불법건축물 해결 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 추인허가제도 이용하기 

불법건축물 신고가 접수되었을때 무조건 철거시키거나 행정대집행을 한다면 개인에게는 경제적 손실이 막대할 것이며, 국가에도 낭비일수 있습니다. 따라서 이러한 손실을 최대한 막고자 사후에 행정적으로 적법한 건축물임을 허가하는 제도가 있는데 이를 '추인제도'라고 부릅니다.물론 무허가 건축물이 모두 추인대상이 되는 것은 아닙니다. 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉하지 않는 건축물일 때 추인이 가능하며, 형사소송법 및 건축법 규정에 따라 불법 건축물 벌금 등 불법행위에 대해 먼저 처벌받은 후 추인이 가능하도록 규정하고 있습니다.​​

2. 양성화 가능 여부 확인하기

만약 특정건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 주거용 불법건축물 양성화를 진행하고 싶다면, 먼저 양성화 가능 여부를 확인해야 합니다.보통 주거용 불법 건축물 사례에는 옥탑방을 만들었거나 무단 증축으로 가구 수를 늘린 경우가 해당됩니다.가구당 전용 면적이 85㎡ 이하인 다세대 주택, 전체면적이 165㎡ 이하인 단독주택, 전체면적이 330㎡ 이하인 다가구주택이라면 불법건축물 양성화기간에 양성화신청을 할수 있으니 참고하시기 바랍니다.​​

 

3. 건축사사무소를 통해 양성화 진행하기

불법건축물 양성화기간이 공고되어 양성활르 진행하고 싶다면 건축사 사무소 등을 방문하여 도움을 받는 것이 좋습니다. 건축사 사무서에서 양성화를 원하는 불법건축물을 실측하고 기타 제반 사항을 확인하여 문제가 없다면 불법건축물 양성화 작업을 진행하게 됩니다. 양성화 작업이 완료된 후에는 정식 건축물로 등록할수 있으며, 건축물대장 조회를 통해 제대로 등재되었는지 확인해 볼수 있습니다.

 

불법건축물 양성화 절차는 다음과 같습니다.

불법건축물 해결방법

 

 

 

다음 글 주제는 2023 불법건축물 양성화, 불법건축물 신고 후기, 불법건축물 벌금 계산 방법 입니다. 감사합니다.