2023 가로주택정비사업 절차/기간/조합원 자격 알아보기

가로주택정비사업 절차에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 가로주택정비사업 절차, 가로주택정비사업 조합원 자격에 대해 알아보겠습니다.

가로주택정비사업이란?

가로주택정비사업은 노후 불량건축물이 밀집한 구역을 정비하기 위해 도입된 미니 재건축사업 입니다.

여기서 가로란, 도시에 있는 넓은 '도로'를 의미합니다. 보통 차도와 보도로 구성되어 있죠.

가로구역이란, 이러한 도로로 둘러싸여 있는 지역을 말하는데 가로주택정비사업을 추진하기 위해서는 둘러싸고 있는 가로의 폭이 6m 이상, 가로구역의 면적은 1만㎡ 미만이어야 하고, 해당 가로 구역 내에 폭 4m 이상의 통과도로가 설치되어 있지 않아야 한다는 조건이 있습니다.

 

 

 

• 가로주택정비사업 요건

가로주택정비사업은 재건축 재개발과는 달리 기존 주거지의 도시기반시설을 유지한 채로 진행되기 때문에 절차가 생략되어 사업기간이 단축된다는 장점이 있습니다. 우선 가로주택정비사업 대상이 되기 위해서는 아래 3가지를 모두 만족하고 있어야 합니다.

1. 가로구역의 면적(=도로로 둘러싸인 면적)이 1만제곱미터 미만인 곳이어야 합니다.

2. 가로의 너비는 6m 이상이어야하며, 가로구역을 통과하는 도로의 폭은 4m미만으로 제한됩니다.

3. 전체 건축물의 2/3이상이 노후되어야 하고, 기존 주택의 규모는 아래와 같이 주택의 종류에 따라 달라집니다.

4. 가로주택정비사업 동의율은 토지등소유자 80%이상, 토지면적 2/3이상의 동의가 있어야 조합설립이 가능합니다.

 

자세한 내용은 아래 표를 참고하시길 바랍니다.

가로주택정비사업 요건

 

 

 

가로주택정비사업 절차

• 가로주택정비사업 진행절차

가로주택정비사업 진행절차는 <준비단계 - 시행단계 - 완료단계>로 구분되며, 세부 내용은 아래와 같습니다. 

가로주택정비사업 진행절차

 

 

 

• 가로주택정비사업 기간

가로주택정비사업 기간에 대해 알아보겠습니다.

1. 조합설립 시점~가로주택정비사업 조합설립인가 까지는 통상 10개월~12개월 이라는 시간이 걸립니다.

2. 착공 후 준공 및 이주까지는 약 20개월 정도의 시간이 소요됩니다.

3. 이전고시/청산은 대략 1년정도 기간입니다.

따라서 가로주택 정비사업의 이전고시 /청산을 제외한다면 통상 3년 ~ 3년2개월의 시간이 걸리게 됩니다.

 

일반 재건축에 비해 기간이 이렇게 짧은 이유는 정비기본계획 수립,정비구역 지정,추진위원회 설립 등 복잡한 절차가 생략되고 바로 조합설립을 할수 있도록 정부에서 밀어주기 때문입니다.

 

 

 

• 가로주택정비사업 문제점

가로주택정비사업 문제점에 대해 알아보겠습니다. 5가지 정도 문제점이 있는데요.

1. 투자의 관점에서 부동산 가치 상승에 기여하는 기반시설이 늘어나지는 않습니다. 소규모 단위의 지역 개발이기 때문에 기본적으로 주택 위주의 신축이 이루어지기 때문입니다.

2. 건물을 위로 올릴 수 있는 건축 가능한 층수가 제한적입니다. 최근 가로주택정비사업의 층수제한 규제가 완화되었지만(7층 -> 15층) 최대 15층까지만 가능합니다.

3. 사업성이 재개발보다 떨어지므로 기대이익이 적을 수 있습니다. 개발 규모가 크면 박리다매의 효과가 있지만 규모가 작은 개발은 개발사의 숙련된 노하우가 요구되어 개발이 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.

 4. 대형 건설사의 참여율이 낮아 사업의 추진력이 떨어질 수가 있게 됩니다.

 5. 교통(도로)이 획기적으로 개선되기는 어렵습니다.

 

 

 

 

가로주택정비사업 조합원 자격

가로주택정비사업 조합원 자격에 대해 알아보겠습니다. 가로주택 정비사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 없이 주민들 조합을 구성해 직접 시행하거나 lh등과 공동으로 시행할수도 있는데요.

 

• 가로주택정비사업 조합 설립

조합설립은 추진위원회 구성절차를 생략하고 토지 소유자 80%이상 과 토지면적의 2/3이상 토지소유자의 동의가 있어야 설립이 가능합니다.

 

 

• 가로주택 정비사업 조합원 자격

가로주택정비사업의 조합원 자격은 가로구역에 있는 토지,건축물의 소유자또는 그 지상권자 토지등소유자여야합니다. 토지등 소유자라도 정비사업(조합설립)에 동의하여야 조합원이 되는데요.

아래 사항에 해당되면 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

1. 토지,건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는때

 

2. 여러명의 토지등소유자가 1세대에 속할때

이경우 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 배우자,미혼인(19세 미만 직계비속)은 1세대로 보며,1세대로 구성된 여러명 토지등소유자가 조합설립인가후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 않은 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀분가를 제외하고 1세대로 봅니다.

 

3. 조합설립인가후 1명의 토지등소유자로 부터 토지,건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러명이 소유하게 된때

 

 

투기과열지구로 지정된경우 소규모 재건축사업을 시행할때 조합설립인가후 해당 사업의 건축물,토지양수한자는 위 해당사항에도 불구하고 조합원이 될수 없으니 참고하시길 바랍니다.

 

 

다음 글 주제는 가로주택 정비사업 가이드라인, 가로주택정비사업 사업시행계획인가, 가로주택정비사업 분담금, 가로주택정비사업 현금청산, 가로주택정비사업 보상 입니다. 감사합니다.