지역주택조합 탈퇴 환급 받는 방법 (관련 법령 위험성 까지)

이번 글에서는 지역주택조합 탈퇴 환급 받는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 지역주택조합 위험성과 지역주택조합 법령도 포함하고 있으니 지주택 환불과 관련된 문제가 생기신 분들은 끝까지 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

지역주택조합 조합원 자격

주택법 시행령 제21조 1항 1호에 따르면 지역주택조합 조합원 자격이 규정되어 있습니다. 지역주택조합 조합원이 되려면 조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원이 무주택자이거나 85㎡이하의 주택을 1채를 소유한 세대주가 해당되며, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월이상 계속 거주해야 합니다. 단, 배우자는 별도 세대를 구성하더라도 세대주의  배우자 및 배우자와 동일한 세대원을 이루고 있는 이상 포함됩니다.

법령을 하나씩 풀어 보겠습니다. 다음 3가지 기준 들을 모두 충족하면 조합원이 될 수 있는데요.

• 세대주 자격 기준

주택조합설립인가 신청일부터 입주가능일까지 세대주 자격을 지속적으로 유지하여야 합니다. 다만, 조합원이 근무 · 질병치료 · 유학 · 결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우에는 인가권자인 시장·군수·구청장이 그 부득이한 사유를 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다.(주택법 시행령 21조 2항)

• 해당 지역 거주 기준

조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월이상 계속 거주해야 합니다. 다만, 주택조합설립인가 신청일 이후에는 타 지역(부산 → 서울)으로 이전해도 조합원자격은 유지 가능합니다.

지역에 관한 정보는 다음과 같습니다.

① 서울 · 인천 · 경기도  ② 대전· 충남· 세종  ③ 충북  ④ 광주 · 전남  ⑤ 전북  ⑥ 대구 · 경북  ⑦ 부산 · 울산 · 경남  ⑧ 강원  ⑨ 제주

동일 그룹의 숫자 내에서는 상호간 조합원자격 신청이 가능합니다.

• 주택 소유 기준

조합설립인가 신청일로부터 입주가능일까지 세대원 전원이 무주택 또는 85㎡이하의 주택 소유를 계속 유지해야 합니다. 또, 주택법령에서는 아파트 청약 당첨자(분양권 당첨자) 및 그 분양권을 구입한 자도 주택 소유로 보게 되므로 지역주택조합원 자격에 유의하여야 합니다. 단, 오피스텔, 기숙사, 고시원 등은 주택법상 주택이 아니므로 이를 소유하더라도 조합원 자격과는 무관합니다.

시군구청장이 조합설립인가, 사업계획승인, 사용검사시 주택 소유여부를 필히 확인하고 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

 

지역주택조합 중도 탈퇴

이제 지역주택조합 탈퇴 환급 받는 방법에 대해 알아보겠습니다. 일단 지주 조합원 탈퇴가 가능한 경우들에 대해 알아보겠습니다.

• 청약 철회

지역주택조합에 가입한 자는 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다 (주택법 제11조의6 제2항). 

지역주택조합 중도 탈퇴

 
-> 본인이 가입 계약을 체결한 후 30일이 아직 지나지 않았다면 청약 철회를 생각해보실 수 있습니다. 단 법령에도 나와있듯이 탈퇴 의사를 밝혔다는 사실을 입증할 필요가 있기 때문에 서면으로 탈퇴요청을 하시거나 전화 녹음 등으로 기한 내에 탈퇴 의사를 밝혔다는 증거를 보존해야 합니다. 참고로 이 조항은 2020. 12. 11. 부터 시행되므로 이 시기 전에 지역주택조합에 가입한 분들께는 적용되지 않는다는 점을 주의하시기 바랍니다.

• 가입계약의 취소 요청

민법에 따르면 일방적 취소는 민법 내에 정해진 특별한 사유가 존재할 경우에만 가능합니다. 입증책임은 본인에게 주어지므로 취소사유에 부합한다는 증거를 준비할 필요가 있습니다.

보통은 사기나 기망 등에 의한 취소가 이루어지는 경우가 대부분입니다. 사기나 기망에 의한 취소 사유가 존재한다면 소송 전에 내용증명이나 서면을 통해 적극적으로 조합에 의사를 밝힐 필요가 있습니다.

사기나 기망의 대표 예시에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

1. 지역주택조합 아파트의 홍보를 위한 여러 자료나 광고 문구 중에서 일반적인 사회 통념을 넘어선 과도한 내용이 있는 경우

2. 처음부터 불가능한 내용을 바탕으로 거짓 광고 및 홍보한 경우

3.  조합원 모집 비율, 추가부담금 여부, 확정 분담금 내용에 대해 기존의 통지했던 내용과 다른 사실이 있는 경우

4. 실제 판례의 경우인데, 조합 가입시점에 사업이 무산되는 경우 납부한 분담금 전액을 반환해 주겠다는 내용의  "안심보장증서"를 홍보한 사건이었습니다. 이때 판례는 그 보장증서의 내용과 조합 규약, 계약서에 대한 검토 후 안심보장증서를 교부 받은 조합원들이 "분담금 전액 반환에 관한 조합원 총회의 결의가 없었다" 라는 사실, 조합원 총회의 결의가 필요하다는 사정을 몰랐다는 사실 등이 입증되는 경우 , 안심보장증서 제공행위 자체가 기망행위로 볼 수 있다고 말하고 있습니다.

 

• 지역주택 조합 가입계약 무효 주장

지역주택조합 가입계약서는 보통은 표준계약서를 많이 사용하고 있으며 이 표준계약서의 조항들은 약관규제법에서 관장하는 약관에 해당한다, 
 
따라서 약관계약법 규정에 따라 , 약관의 작성 및 설명의무는 사업자에게 있고 위 의무들을 이행하지 아니한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없게 되어 있다.
 
또한 계약 해제와 관련하여 계약을 해제하면서 상당한 이유 없이 계약자에게 과중한 부담을 지게 하거나 계약자에게 현저히 불리한 조항은 그 자체로 불공정하여 무효가 될 수도 있다.
 
따라서 계약서의 내용을 검토 하여 이러한 사회적 타당성에서 벗어나는 무효 또는 취소의 요건이 되는지 거기에 더 나아가 약관규제법에 서 규정하고 있는 위반사항은 없는지 등을 종합적으로 검토 해 보아야 한다.

 

• 지역주택 조합원의 임의탈퇴

주택법 제11조 제8항에 따르면, 지역주택조합에 가입한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다는 내용이 있습니다.  하지만 별도의 조합 내부 규약(조합원의 임의탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정하도록 한다)이 있는 경우가 대다수라 임의탈퇴는 어렵습니다.

실제 판례에서는, 사업이 진행되는 절차 중에 조합규약이나 사업계획 등에 의하여 당초의 예정 내용과 다르게  조합원 권리 또는 의무 변동이 있을 것이라는 인식이 있는 상태에서 계약을 체결한 것이라면 특별한 사유가 있지 않은 한 계약 파기를 구할 수 없다라고 판결한 적이 있습니다.

따라서 초기에 지역주택조합 사업 지연 같은 상황에 대해 어느 정도 예상하였으며, 계약서에 그 내용이 명시되어 있다면 사업 지연을 이유로 탈퇴가 어렵다고 판결하였다는 내용입니다.

임의탈퇴를 위한 조합원 탈퇴서가 필요하시면 아래 첨부파일을 참고하세요.

조합원+탈퇴신청서.hwp

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지역주택 조합 조합원 분담금의 반환

탈퇴 중 30일 이내에 철회 할 경우에만 조합 가입당시 지급했던 계약금은 반환 받을 수 있습니다. 그외에 계약금을 제외한 분담금 등을 납부한 적이 있는 경우가 쟁점이 됩니다.
 
일반적으로 납부한 적이 있는 분담금 중 조합에서 지출된 부분에 한하여 반환되지 않는 것이 원칙입니다. 또한 주택법 제11조 제8항에 따라, 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다라는 내용 때문에 조합의 규약에 따라 분담금 환급이 제한되는 경우가 허다합니다.

대다수 조합이 조합규약에 임의탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만을 반환한다고 규정하고 있는 것이 현실입니다.

결국 지주택 환불이나 조합원 아파트 환불의 경우 계약 후 30일 이내라면 어렵지 않지만, 그 외의 사유를 가지고 탈퇴하기 위해서는 관련 전문가와 상담하는 것이 유리하다. 분쟁이 심화되면 법적 다툼까지 갈 수 있기 때문이다.

 

지역주택조합 위험성

마지막으로 지역주택조합이 위험한 이유에 대해서 알아보겠습니다.

• 조합을 주도하는 것이 업무대행사인 경우가 대부분이기 떄문

조합의 초기 광고를 보시면 시세대비 30~50% 이상 저렴한 분양가를 주력으로 홍보합니다. 그러나 대부분 이런 경우는 업무대행사가 주도하고 있는 상황이며 조합원 명수에 따라 수수료를 받는 구조로 업계가 돌아갑니다. 수수료가 주 목적인 만큼 문제나 분쟁이 생길 가능성이 큽니다.

• 실체 없는 솔깃한 내용인 경우가 많기 때문

저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있다는 장점 때문에 부동산이나 민법 관련 전문지식이 없음에도 조합에 가입하는 경우가 많습니다. 이 경우 가격과 입지 덕분에 향후 시세차익이 크다는 홍보에 넘어갈 가능성이 큽니다. 왜냐하면 홍보의 대다수 부분이 확정된 것이 예상에 불과하기 때문입니다. 따라서 법적으로 책임을 지우는 것도 간단한 일이 아니기 때문에 분쟁에 휘말릴 가능성이 높습니다.

• 조합원 탈퇴가 어렵기 떄문

조합원 가입 이후 정 안되면 탈퇴하지 같은 생각으로 조합에 들어오시는 분들이 많습니다. 위의 글에도 써두었듯이, 지역주택조합의 경우 개별 소유 지분이 있지 않고, 규약으로 규정된 제한 사항이 까다롭기 때문에 30일 이내 철회가 아닌 이상 중도 탈퇴가 굉장히 어렵습니다.

 

 

다음 글 주제는 재건축 조합원 탈퇴 / 지역주택조합 변호사 입니다. 감사합니다.